内地房地产行业周度观察：房贷利率下限调整影响简析

　　新政后首套房贷利率可下降77bp 至4.4%，低于2014 年来最低值。房贷利率围绕定价基准上下浮动，目前与2012 和2014 年房贷利率大幅下滑时期相比：

　　1)定价基准变动幅度较小：2012 及2014 年房贷利率以央行发布的基准利率为定价基准，央行于2012 年6-7 月两次降息、2014 年末至2015 年末六次降息，5 年以上贷款基准利率分别累计下调0.5pct、1.65pct.当前房贷利率以LPR 为定价基准， 2020Q2 以来5 年期以上LPR 仅2021 年1 月下降0.05pct.2)目前浮动比例更接近下限值：2011Q1 至2016Q4 房贷利率最低为基准利率的0.7倍，期间房贷利率于2016 下半年触及最低点、融360 口径首套房贷利率最低值高于下限值约29%，与理论下限存在一定距离。2020 年来首套房贷最低利率高于下限约12%，较前两轮更接近下限；同时考虑到目前行业销售及宏观增长的压力，后续首套房贷利率可能更趋近于下限值(克而瑞数据显示苏州2022 年4月首套房贷利率已达当时下限值4.6%)。新政后下限值4.4%低于2014 年至今全国首套房贷利率最低值(4.44%，2016 年7-10 月)，与2022 年4 月贝壳口径百城首套房贷利率5.17% 相比空间达77bp。

　　相对于当前首套房贷利率5.17%，简化测算房贷利率降至4.4%时，月供下降8.5%、购房总支出下降7.0%。以总价500 万元的商品住宅为例，假设首付比例3 成、贷款利率为2022 年4 月贝壳口径百城首套房贷利率5.17%(LPR+57bp)、贷款年限为30 年、采用等额本息方式还款，则月供额为19154元，购房总支出为840 万元。当贷款利率下降至5.00%(LPR+40bp)时，月供额将下降1.9%至18789 元，购房总支出下降1.6%至826 万元。贷款利率下降至4.4%(LPR-20bp)时，月供额将下降8.5%至17527 元，购房总支出则将下降7.0%至781 万元。从历史经验来看，房贷利率的下降能够为购房者情绪的恢复提供良好的环境，2012 及2014 年全国商品房单月销售额同比增速均于该轮首次降息约2 个季度后回正。在多重政策的推动(包括各类需求侧政策、针对交付信心的预售资金监管优化和对优质民营房企的积极表态等)和疫情逐步受控的作用下，当前商品房市场也有望逐步复苏。

　　南宁、东莞、宁波、广州等首套房贷利率下降空间较大，或将更受益于房贷利率下限调整。2014Q3-2016Q3，部分房贷利率较高的城市房贷利率降幅更大。

　　一线城市中广州/深圳2014 年9 月首套房贷利率最高(分别为6.90%/6.92%)、降幅亦最大(分别达2.71pct/2.51pct)；二线中重庆、成都、珠海2014 年9 月房贷利率领先(分别为7.57%/7.25%/7.14%)，后续降幅亦较大(分别达3.28pct/3.05pct/2.99pct)。房贷利率的下滑一定程度上驱动了上述城市成交量的大幅增长，2015-2016 年一线中广深商品住宅成交面积增幅领先、2016 年二线中重庆、珠海商品住宅销售面积增幅较大。根据克而瑞的数据，目前各地主流银行首套房贷利率差异较大，2022 年4月苏州首套房贷利率已达新政前下限4.6%，昆明、盐城约4.8%，新政后下行空间或相对有限。与此同时，南宁、东莞、宁波、广州等地首套房贷利率仍相对较高(分别达5.65%/5.40%/5.30%/5.20%)，在相应区域布局较多的房企或将更受益于房贷利率下限的调整。

　　风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。

（文章来源：中达证券投资）